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正文摘录:

骶曼=i[互a蛩评《f-州市房地产开发项目车位、车库租售管理规定(征求意见稿)》近段时间物价飞涨、股市下跌，我们面临着肉难吃、股难买的局面。尽管如此，还有一些人更关注的是l乍难停。日前，广州市房管局公布了Ⅸ广卅【市房地产开发项目车位、车库租售管理规定(征求意见稿)》(以F简称《车位、车库租售管理规定》)，该《车位、车库租售管理规定*目的是规范房地产开发项目车位、车库出售、出租的管理，保护购房人的合法权益。应该说，停车难问题已经成为影响小区和谐的重要因素，如何解决停车难的问题迫在眉睫。但是，结合口前相关法律之规定.笔者认为广州『打房管局《车位、车库租售管理规定》有一些值得商榷的地方。一、《车位、车库租售管理规定》的效力问题依据法理及相关法律规定，卜他法的效力高于下位法，后法优干先法。同时，法律的效力高午行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高十地方性法规、规章。但是，《车何、车库租售管理规定》既不属于行政法规、地方性法规、规章，更不属于法律.顶多算是规范性文件。I蚓此，如果广州市房管局制定的《车位、车库租僻管理规定*违反相l关法律法规的规定，是可以被撤销或者无效的规定。=、《车位、午库租售管理规定》具体条款分析l、Ⅸ车位、车库租售管理规定》笫二条规定：“房地产开发余业开发的房地产肝发项R规划用于停放汽车的车位、{：库应当日先满足本房地产开发项I_{的房屋所有权人的需要，不得向本项口房屋所柯权人以外的单位或个人出售。”依据《物权／L-)~第七}‘四条规忿“建筑区划内，规划片J于停放汽车的车位、车库应当函‘先满足业主的需要。”因此，如何“首先满足业主需要”成为理论界和司法实践界以及老百姓关注的热点话题。如果某小区有可供出售、出租车位350个，但是户数只有300户。依据《车位、车库租售管理规定》.则开发商不得出售剩下的50个沓位.这显然是与“物权法*的精神相违背.也不利J：开发商多建造车位。因此，《车位、车库}}i售管理规定》第三条的规定已经突破r法律规定。笔者以为，“酋‘先满足业主需要”的首要原则是在车位不足的情况下.车位不能对外出售或者出租，只能满足小区业主需要；其次，在小区≮：位充足的情况r(假设·套房鞲对应购买一个车位)，Jr发商有权将车位出售、出租给房屋所有权人以外的电位或者个人。依据《车位、车库租售管理规定》第_三条规定本意，在车位能够满足房屋所有权人需要的前提下，车位是可以出租给房罐所有权人以外的单位或个人.仪仪足禁ll：出卖。但是，既然可以卜H租给房屋所年『权人以外的单位或个人一为何禁Ij：出售?2、Ⅸ车位、4i库租售管理规定》第Pq条规定“房地产开发企业开发的房地产开发项同的车位、车库不冉核准预售。”同时第五条规定，出售或者}H租房地产开发项FI规划刚F停放汽争的车位、车库，需经初始链记确认权属。众所闻知，从颅售到交楼到人确权之间是有时间差的，假设某楼疵业t已经人住，但是由于某些原吲暂时还术能办理人确权，则依据该规定该f何不得出售或者出租。由此引发的场面可能是小区业土根本就没有地方停车.但是地1：车位却是窄窜荡荡，伍这种情况h估计很多、lk}=会喊爹骂娘的.小医和谐如何创建?3、《车位、车库租售管理规定》第L条规窟“房地产，I：发企、肛出售或者出租车位、1i库的，应当将出售或者J{I租方案在建筑区划内显著位氍公示30口.并将出售博文精选或者出租方案报房地产行政主管部门备案。”何谓“显著位霞”，小区进出口?每栋楼进出口?电梯内部?收楼部大堂?因此，浚条款实际弹性太大，难于操作。4、Ⅸ车位、车库租售管理规定》第十一条规定：“房地产开发企业已将车位、棼库出售给本房地产开发项目以外的单位或个人，或出售2个(含2个)以上车位给同一套房屋所有权人，但来办理买卖合同登记的，由房地产开发企业与购买人双方向房地产交易登记机构申请撤销合同，或持法院判决、裁定或裁决生效的法律文书撤销合同。由此导致不能力、理车位、车库房地产权证，造成购买人损失的，由房地产开发企业赔偿其相应的损失。造成严重影响或影响社会稳定的，暂缓发放该房地产开发企业其他房地产开发项H的商品房预售许町证。”如果开发商干【l业主已经签订类似“午位出售、出租合同》，但是仅仅是没有进行登记，由此导致不能办理乍位、车库房地产权汪的责任归咎与某一方都是部公平的。依据《合同法》54条规定，合同的撤销是有法定原因。综l：.《车位、车库租售管理规定*相关条款是不符合法律规定，也与实际生活脱节，建议房管部门在出台该规范性文件的时候能够深入进行调查。况且H前Ⅸ物权法》实施细则还未Ⅲ台.荦：率的颁布该规定Jl会使自己将来陷j：难堪。岫(博客言论仅代表个人观点)作者：半道http：／／blOgs0ufun.cOm／blog_6154l38.htm城lI州‘1i【JrbanParking2007年射6蚓4l一一