如发现有乱码，请点击下面链接浏览原文
正文摘录:

XPRESS那么平坦。留在人们记忆中，最早一个铩羽而归的百货巨头是日本的八佰伴。1993年，八佰伴总裁和田一夫与赛特签约合作经营赛特购物中心(这个交易在当时也被认为是“天作之合”)——结果，和田在中国遭遇了理念差异问题。他给赛特的定位是：“京城最高档商场”，在当时高档消费概念尚未深入人心的情况下，八佰伴和赛特的根本分歧在于高档化与大众化的理念冲突。双方在诸如员工数量、防窃措施、条形码、退换货物，甚至卫生间是否要免费对顾客开放等问题上都争吵不已——以至于日方总经理黑杉政博在离任时感叹：“我每天都被烦恼所困扰。”从这个意义上看，后来的新光三越和其他高档百货公司比之前的八佰伴要幸运——中国人已经开始逐渐接受奢侈品消费，高档消费品每年销量的增幅是20％一30％。一、二级城市的消费结构继续升级，销售增速排在前五位的商品类别是汽车、家具、金银珠宝、服装和建筑装潢材料，分别增长29.2％、26.2％、22.妣、18.9％和15.鳓。但是，市场前景看好，围绕巨大的利益，外资却又在中国屡屡遇到更为具体的企业文化问题。在新光天地的这个案例里，华联方面对台湾新光团队提出三点质疑：一、新光行贿；二、涉及利益输送；三、“新光天地”工程质量有问题，而新光坚决否认。华联借此机会要新光交出经营权，被台湾方面所拒。先被华联所张扬的贪污一事尚需调查，知情人士认为，导致矛盾发生的根源在于双方最初协商时没有形成一致目标。开业后，营收成长效果与预期有差异，另外，双方企业文化不同，沟通一直存在障碍。另外，50：50i苤种过于强调权力与风险“平摊”的股权结构也被认为是引发矛盾的隐患之一。因此，尽管像新光天地这样的矛盾已经被人为的努力平息，从长远看，外资独资仍将是一个必然的趋势。“2004年零售业开放之后，谨慎的外资或许还要和一个中方伙伴联合，”汉博投资董事王永说：“但随着这个市场的稳定增长，也许不用很久，外资百货大鳄就能甩开内地66：盛§特一即将进入北京的外资百货店名称国家开业时间伊势丹日本2008~,／／面积定位地点平方米)35万中高端西单永旺日本2∞8年初9万多中高端中关村连卡佛中国香港2007／#10,EJ235-多高端金融街伙伴单干了。”另外，投资基金公司联手外资百货品牌的方式，也是未来一个“双赢”的战略——无论是对外资百货公司加速在内地“跑马圈地”还是投资基金公司坐等物业升值获得回报，都是不错的选择。最近的例子是2006fF4月，罗斯福(中国)投资基金买断萨克斯第五大道百货公司在中国的经营权，他们已经瞄准了一幢位于上海“外滩源”边上的受保护建筑，该建筑面积达2.8万平方米，计划在2008#：开业。与内地大多数百货公司租赁现成物业的选址时机不同，外资高档百货真正的核心竞争力表现在他们对品牌服务和对顾客需求精准的判断上。新光三越在新光天地一开始建设的时候，就积极参与，要求严格地按照未来经营要求规划停车场、名品店、医务室等空间。新光天地的开发商曾对记者评价说，新光三越对卖场设计提出的建议和要求非常专业，令他“耳目一新”。除在硬件上为“名单”上的大牌客户们近乎“量身定做”外，新光三越提供的顾客服务同样细致入微，在台湾的新光三越，他们为在开店前到达的顾客夏天提供冰咖啡，冬天则奉上热茶；除此之外，定位地点中高端西大望路中高端案苗寡高端西单在商场里，婴儿车、休息区、医务室这样的硬件设备也是应有尽有—这样做的实质是，它们能充分运用自身资源能与周边竞争对手做到错位经营。但是，目前仅就北京CBD地区各百货店的情况来看，在大多数百货店中，国际品牌的重复度很高——百货店的数量和位置过于集中大大限制了错位经营思路的落实。同时，在一片繁荣的市场景象中，商业面积过量、同质化竞争严峻、高端百货招商目标一致这样的隐患开始陆续浮出水面。这种虚假的繁荣景象还可能掩盖了另外一个事实，那就是商业地产招商难的局面有可能在2008年集中显现。很多正在或者将要招商的商业地产如果没有精确细分位，项目开业不久，人气不旺，招商目标过于宽泛，会难以达到预期的投资回报。“目前，就北京来说，是否进入买方市场还要看区域。”王永说，“西单、王府井这些传统的商圈以及金融街等新兴商圈，好物业还是供不应求的。但是，CBD地区就并非大家想象的那样难进。”回