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正文摘录:

然结果，这意味着万科结束了近12年的内生式发展，进入外延式扩张的新阶段。”张宇说。与万科类似的还包括金地、富力、保利、碧桂园(2007.HK)等在融资和土地储备上突飞猛进的上市房企。而从行业角度看，在一些热点二线城市，如武汉、长沙、天津等的土地招拍挂，基本成了上市房企业的独角戏。任志强指出，地方政府在进行土地规划时，希望招拍挂的地块越大越好，这样就可以将小公司挤出去，并且可以降低政府的交易成本，获取更大的收益。但当一个企业拿到像长沙市价值90多亿元的几千亩土地，不可能将这几千亩土地同时开工建设、同时投放市场，因此无形中这几千亩土地，在政府而言是供给了市场，而对市场而言却看不到房子的供给量，对企业而言要分期规划、分期建设，可以慢慢的等待土地的升值。“政府在用大块土地的一次性供给政策为开发商提供土地囤积的游戏规则。”任志强在其博客中批评说，在资本市场和地方利益金。整个资金链条需要的自有资金通常都在15％以下，“空手套白狼”的事例也屡见不鲜。但经过2004、2005、2006连续三年的宏观调控后，房地产开发商在最需要资金的启动阶段，被要求“四证齐全”、自有资金不低于35％。而在开发商连接整个资金链的关键阶段预售款上，北京也干去年开始实行严格的结构封顶才能办理按揭贷款。这再次拉长了开发商自有资金的周转时间。而与此同时，地价则在地方政府和实力雄厚的国有企业及上市公司的多方作用下节节攀升。“地产企业天然具有金融的属性，在银根紧缩后选择上市，是有野心的地产企业必然之路。”郑志刚说，资金需求无疑是最主要的上市动因。但此前地产企业上市一直受到宏观政策的限制。1990年代初房地产行业异常火暴，地产公司曾大受资本市场热捧。但到1993年海南、北海等地的地产泡沫崩溃后，国家出台了对房地产行业限制性规定，从1995年开始不再考虑房地产企业上市。直“大规模储备土地后。要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很长的过程。但投资者已经将购入的土地进行再估值，实质上是透支未来不确定的收益”的共同作用下，目前的地产市场形成了一种局部的“寡头格局”。戴德梁行有关专家向《商务周刊*指出，地方政府在利益、宏观经济以及行业背景等多方因素的共同发力，最终形成今天由大地产商唱主角的上市—融资一买地一囤地这一趋势。首先是如万科中报里所指出的那样，地产资金链条正在逐步绷紧。2004年之前，开发商在土地协议出让意向确定后就可以向银行申请出让金贷款，拿下土地后再进行抵押，申请建设贷款，房子刚露出地面就可以办理预售，通过个人抵押贷款回笼资到2001年，这些限制性的规定才全部取消，但政策上对房地产公司上市依然采取谨慎的态度。新一波地产上市的风潮，开始于2004年下半年启动的股权分制改革。一位为某地产公司做过上市咨询的证券公司人士向记者透露，证监会在股改启动之时，对大量存在的垃圾股感到头疼。而一直在寻求曲线上市的地产企业则对一些相对干净的壳资源垂涎已久。地产企业因为利润丰厚，能够效率极高地消化掉当时遍地的垃圾股，证监会逐渐开始鼓励地产企业借壳上市。事实上，从2004年至今，通过IPO方式上市的房地产公司只有4家，却有近百家借股改东风实现了买壳上市，以至于今年才开始找壳上市的地产企业发现，要找一个相对干净的壳已经非常困难。在地产企业上市的间隙，2005年7月21月人民币汇率改革，实行有管理的浮动汇率制度，自此也拉开了海外投资者豪赌人民币升值的大幕。“不动产因其价值大，一向是一国货币升值时投资的重点，股市也是同样，而地产股合二者为一，不火才怪。”上述证券人士认为，投机因素强烈的地产板块平均市盈率一度达到110倍，即使考虑到近年来房价的高速增长因素，也已存在明显的泡沫。香港高速成长期的上世纪七八十年代，“股地拉扯”现象也相当严重，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫实现耦合，并互为循环，最终随着10年前亚洲金融危机的到来，使得香港经济遭受惨重损失。北京师范大学金融研究中心主任钟伟研究发现，目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。他指出，未来三年房价必须保持15％一18％的增长率，才有可能支撑目前的地价。“大规模储备土地后，要将这些土地转换成上市公司的利润，还需要很长的过程。但投资者已经将购人的土地进行再估值，实质上是透支未来不确定的收益。”郑志刚说。在股价高涨的刺激下，上市地产企业毫不奇怪地出现激进行为。根据最新发布的2007年中报，万科、金地等龙头企业的每股经营现金流呈现下降趋势，分别为一0.43元和一1.5元，除融资这一项为正现金流外，经营和投资均呈现巨大的负现金流。“赚来的钱都拿去买了地，而且入不敷出。”钟伟提醒说，房价如还能保持现在的速度增长，土地将来会获得巨大的升值，但反过来，一旦房价增速放缓甚至停步不前，吃亏的将不仅仅是地产企业。＞76OCTOBER5，2007商务周刊