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正文摘录:

用包括已购公有住房购买、出售过程中按规定缴纳的税费。因此，个人出售已购公有住房时昕应缴纳的个人所得税为：(售房款一住房建筑面积×4()(】0元／平方米一合理费用)×20％。如果购房者在购买公房时价格高于4000元／平方米，可以按照实际价格扣除。个人所售房产为普通商品房时，所应缴纳的个人所得税为：(售房款一购买价款一合理费用)×20％。如果所售住房为售房者自用5年以上，而且是家庭唯一的生活用房，可以免征个人所得税；如果售房者在卖房一年内又买更贵的房产，可以在个人所得税上有所优惠。篮爨羧蠢篷嚣誉蒸。繁蟹税收新举措实施后，其中的房屋转让个人所得税的征收引起的市场反应较大。据北京市某房产中介统计，来办理业务的客户、业主中，80％的业主认为征收房屋转让个人所得税不合理，90％的客户表示不愿将新征收的这部份税费转嫁到自己身上。例如北京的刘先生，4年前以3[)(】0元／平方米的价格购买了单位分给他的公房，如果现在他准备以7000元／平方米的价格出售这套面积为60平方米的住房，他需要缴纳的个人所得税为[420(】(】O一60×400060“300O×(1.5％+0.05％)J×20％=35442元，其中1。5％是税务部门规定的契税税率，0.05％是印花税税率，这就使得他企图用卖房款买新房的成本增加了3万多元，因此刘先生可能就会通过提高房屋售价转嫁这笔费用，进而影响其对应的购房者的购买计划。据统计，该举措实施以后，北京二手房文易量骤然下降了40％。其它城市诸如杭州、南京，也曾通过征收二手房交易个人所得税调控楼市，但是效果也都不太理想。畿凌誊蕊鏊落遂懿漆不管政府最后将以怎样的形式对房产交易各个环节进行征税，投资者都应该明白政府抑制住房投机的决心，从而根据自身情况调整投资策略，以应对宏观环境的变化。美丽家园房产经纪公司市场研究人员建议，在当前日益加强的宏观政策调控之下，房产投资者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要在实际操作过程中具体把握因为政策变动引起的投资环境细节的改变，比如投资期限、住宅标准等对于房产投资收益的影响。延长投资置业期在新举措中，对于房产的流通环节开征相关的税费都与年限有关，例如2年内外的营业税征收方法不同，5年内外的个人所得税征收方法有异。面对税费的调整，房产投资者应该改变原有的投资模式，可以由短期变为5年以上的中长期投资。例如张先生购买了一套80平方米的两居普通住宅，购买总价为45万元，按照市场价出租，其租金为2()(】0元／月。如果张先生2年内将该套房产以50万元的价格出售，按照个人所得税的计算公式：(售房款一购买价款一合理费用)×20％，其最终的年投资收益率为6.23‰如果张先生持有房产5年以上仍然按照50万元出售，房产的年投资收益率为7.11％，相比2年以内出售房产每年收益率要高出O.88％，见表l。表1新举措下不同持有年限的普通住宅投资收益对比单位：元购房总额450000出售总额500000出售收益50000f500()00—450(300)出租收益44000(2000×11×2)110000(2C)00×11×5)1个月空置期／年一一一一营业税27500(5。0()00×55％)一一一一个人所得税10000(50000x20％)一一一一一净收益56500f5()000+44000—27500100(]01160000(5(3000+110000)年收益率623％(56500÷450000÷2)711％(16(3000÷45000()÷5)┻年收益率差额O88％(711％一623％)┗┻┛r2005年第8期“lll51